Planos conforme a obra en CABA

Qué es un plano conforme a obra y en qué se diferencia del plano de obra

El plano de obra es un proyecto: se presenta antes de construir y describe lo que se va a hacer. El plano conforme a obra es exactamente lo contrario: se dibuja después, sobre la base de un relevamiento, y documenta lo que efectivamente existe hoy en el inmueble. Metros cuadrados reales, distribución real, superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas tal como están.

La brecha entre uno y otro aparece con el tiempo. Un balcón cerrado en los años noventa, un quincho levantado en la terraza, un lavadero anexado a la cocina, un local dividido en dos. Ninguna de esas intervenciones aparece en el plano municipal, y mientras nadie mire, no molesta. El problema surge el día que hay que vender, escriturar, dividir una herencia o pedir un préstamo con garantía hipotecaria.

Cuándo te lo van a pedir

• Venta del inmueble. El comprador —y sobre todo su escribano— quiere que la superficie del título coincida con lo construido. Una diferencia sin documentar es motivo habitual de retención de fondos o de caída de la operación.
• Escrituración. La escribanía necesita antecedentes coherentes para redactar la escritura sin observaciones.
• Crédito hipotecario. El banco tasa lo que ve y presta sobre lo que está registrado. Si no coinciden, el legajo se frena.
• Sucesiones y divisiones de condominio. Para repartir hace falta saber con precisión qué superficie tiene cada parte.
• Habilitación de un local. El plano de habilitación se apoya en documentación que refleje el estado real del inmueble.

El relevamiento: la parte que define la calidad del plano

Un conforme a obra bien hecho empieza con una visita. Medimos ambiente por ambiente, alturas libres, espesores de muro, patios y superficies exteriores, y registramos las instalaciones visibles. En unidades de propiedad horizontal verificamos además los límites de la unidad funcional respecto de las partes comunes, porque un balcón cerrado o una azotea de uso exclusivo cambian el cómputo de superficies y los porcentuales.

En paralelo pedimos los antecedentes municipales de la parcela. Comparar el plano histórico con el relevamiento es lo que permite anticipar si el caso se resuelve con un simple conforme a obra o si hace falta encarar una regularización de las superficies agregadas.

Un caso típico de PH en Buenos Aires

Departamento de dos ambientes en planta baja con patio. El plano original muestra 42 m² cubiertos y un patio descubierto de 12 m². En algún momento el patio se techó y quedó integrado al living. Hoy la unidad tiene, en los hechos, 54 m² cubiertos. En la venta el comprador consulta la superficie del título y aparece la diferencia. El conforme a obra documenta la situación real, y con eso el escribano y el banco pueden avanzar. Sin él, la operación queda condicionada a una promesa de regularizar que nadie quiere asumir.

Qué recibís al final

Antes de eso, sin embargo, hay un trabajo de gabinete que conviene explicar. Sobre el relevamiento se arma el cómputo de superficies discriminado por tipo —cubierta, semicubierta y descubierta—, porque cada una pondera distinto y de ahí sale el número que después usan la escribanía, el banco y el organismo municipal. Se verifica también que cada local habitable cumpla con las condiciones de iluminación y ventilación natural que exige el Código de Edificación, con su lado mínimo y su altura libre. Cuando el inmueble está en propiedad horizontal se contrasta el plano de subdivisión con el reglamento de copropiedad, para que la superficie de la unidad y su relación con las partes comunes queden expresadas sin contradicciones.

Ese cruce de datos es lo que distingue un plano que sirve de un dibujo bonito. Un conforme a obra con superficies mal computadas o con un local sin ventilación declarada vuelve observado, y la operación que dependía de él se demora otro mes.

El plano firmado por ingeniero civil matriculado, la encomienda profesional correspondiente, la constancia de presentación ante el Gobierno de la Ciudad y el archivo digital para que la escribanía, el banco o la inmobiliaria puedan trabajar con él. Si de la comparación surgen obras a regularizar, te lo decimos antes de empezar y te presupuestamos las dos etapas juntas.

Trabajamos en toda la Ciudad de Buenos Aires: casas de Villa Devoto y Mataderos, PH de Caballito y Almagro, departamentos de Palermo y Belgrano, locales de Once y Flores. Cada tipología tiene su patrón de diferencias habituales, y conocerlo acelera el relevamiento y reduce las sorpresas sobre la fecha de escrituración.